Dossier de prêt immobilier

Avant de vous engager dans un crédit immobilier, il semble sage de faire preuve d'un peu de réflexion et de méthode. Il va d'abord falloir évaluer votre capacité d'emprunt, en calculant la mensualité que vous aurez la possibilité de rembourser. Pour cela, prenez bien soin de calculer vos revenus et vos dépenses incompressibles (impôts, logement, nourriture, garde d'enfant, crédit à la consommation...). Pensez également à garder de quoi respirer de temps en temps (loisirs, vacances...).

Comment constituer son dossier de crédit immobilier ?

Comme vous le savez surement, pour obtenir un prêt immobilier, il vous faut convaincre votre banque. En effet, celle-ci ne vous prêtera que si votre dossier présente des atouts, et a besoin de plusieurs pièces justificatives pour étudier votre dossier de financement de bien immobilier, et si elle a les garanties nécessaires, elle pourra ainsi émettre une offre de crédit qui correspondra au mieux à vos besoins et à votre situation.

Quelles pièces devez-vous joindre à votre dossier de financement immobilier ?

Les pièces justificatives concernant votre situation personnelle :

  • - les pièces d’identité de chaque emprunteur
  • - le livret de famille pour un couple
  • - une attestation sur l’honneur pour des concubins
  • - votre justificatif de domicile
  • - le bail de location avec les quittances de loyer (pour justifier, si c'est le cas, de votre qualité de "primo-accédant" afin de bénéficier, par exemple, d’un prêt à taux zéro

Les pièces qui justifient de vos ressources et de vos charges :

  • - vos deux derniers avis d’imposition
  • - vos 3 derniers bulletins de salaires ainsi que votre bulletin de salaire du mois de décembre de l’année précédente (ou le dernier bilan de votre entreprise ainsi que le compte de résultat)
  • - vos relevés de compte des 3 derniers mois
  • - tous les justificatifs des crédits immobiliers et des crédits personnels en cours
  • - vos relevé d’épargne logement (pour une demande de PEL)
  • - les justificatifs de votre apport personnel
  • - les documents qui justifient du montant d’une pension alimentaire versée ou reçue.

Les pièces relatives à votre projet immobilier :

  • - compromis ou promesse de vente (pour un logement existant ou l’achat d’un terrain à bâtir)
  • - contrat de réservation (pour une acquisition en VEFA)
  • - contrat de construction de maison individuelle (pour une maison à construire) ou permis de construire et devis des travaux.
Une fois que votre dossier de financement est complet, vous le soumettez à la banque qui va pouvoir étudier votre situation et envisager pour vous une offre de prêt.

Conseils pour que votre demande soit acceptée

Pour votre banque, votre capacité d'endettement est évidemment très importante. Généralement, votre mensualité ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus, même si cette notion ne sera pas forcément appliquée strictement, en fonction du montant de vos revenus.

Votre banque retiendra d'autres critères bien sûre, comme votre "reste à vivre", c'est à dire ce qu'il vous reste quand vous avez payé vos charges fixes. Dans ces charges fixes, elle comptabilisera toutes vos charges y compris votre budget voiture, ou déplacements.

Autre critère encore, la qualité du bien que vous souhaitez acquérir : Si vous préférez un appartement en plein centre d'une grande ville, la banque sait qu'il sera plus facile à revendre en cas de défaillance de votre part que si vous choisissez une maison en rase campagne.

La durée du crédit est aussi un critère important : plus la durée du remboursement est longue, plus la banque prend un risque. Il est parfois plus intéressant de faire un effort supplémentaire pour rembourser plus vite, d'autant qu'il ne faut pas oublier que plus le crédit est long, plus il est onéreux.

Mieux vaut montrer à la banque une bonne image de vous. Lorsque vous avez pour projet d'achetez, nous vous conseillons d'éviter d'être trop à découvert les mois qui précèdent la demande de prêt. Evitez surtout de souscrire un crédit à la consommation. En allant voir votre banquier, faites en sorte d'avoir un dossier clair et précis à lui présenter, reportez vous au chapitre de la constitution de votre dossier de financement immobilier, et essayez de tout avoir avec vous. Un autre conseil qui peut vous aider, essayez d'avoir au moins 10 % d'apport. Ne rien avoir n'est pas forcément rédhibitoire, mais c'est tout de même un handicap surtout si votre budget est un peu juste.

Concrétisation du prêt immobilier

L'offre de prêt immobilier

Lorsque votre dossier de financement immobilier est accepté par votre banque, elle vous fait alors une offre préalable de prêt. En fonction de votre situation et de votre projet, cette offre de prêt détermine :

  • - la durée de votre prêt immobilier
  • - le TEG
  • - la mensualité globale
  • - les modalités de remboursement
  • - les garanties liées au prêt
  • - les modalités des assurances.
L'offre est valable 30 jours à partir de sa réception. Vous avez alors un délai de réflexion d'une durée minimum de 10 jours avant de pouvoir vous engager en retournant l'offre signée à la banque. Si vous avez eu besoin de solliciter plusieurs prêts auprès de différentes banques, et que l'un d'entre eux (représentant au moins 10% du capital emprunté) vous est refusé, vous êtes alors dégagé de tous les autres prêts.

Les modalités concernant le déblocage de fonds

  • - Quand le crédit est destiné à financer l’achat d’un appartement ou d’une maison, la banque effectue un virement au notaire pour le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
  • - Quand le crédit est destiné à financer des travaux, le règlement des factures et des appels de fonds est alors en général effectué par la banque directement.
  • - Quand le crédit est destiné à l’achat d’un bien VEFA, le règlement a alors lieu sur appel de fonds du promoteur en fonction de l’avancement de travaux.